Ranking de FIBRAs – Segundo Trimestre 2026: dividendos, yield y un mercado en transformación
El segundo trimestre de 2026 dejó una fotografía muy distinta a la observada al inicio del año.
Durante el primer trimestre, FIBRA Macquarie encabezó ampliamente el ranking gracias a una distribución de $1.23 por certificado. Sin embargo, en 2026Q2 las diferencias entre las primeras posiciones se redujeron considerablemente.
FIBRA Nova y FIBRA Uno se colocaron en la parte alta del ranking con distribuciones cercanas a $0.62 por certificado, seguidas muy de cerca por FIBRA Macquarie con $0.61.
Pero el cambio más importante del trimestre no fue quién pagó más.
El acontecimiento principal fue que FIBRA Monterrey adquirió el control de FIBRA Macquarie, después de alcanzar una aceptación superior al 80% en su oferta pública. Tras la liquidación, FMTY obtuvo una participación directa equivalente al 80.69% de los certificados de FIBRA MQ.
Esto cambia la manera en que debemos analizar ambas FIBRAs.
FIBRA MQ todavía aparece en el ranking porque pagó una distribución durante el trimestre y porque resulta útil conservar la continuidad de su historial. Sin embargo, ya no debe interpretarse como una tesis completamente independiente hacia adelante.
A partir de los próximos reportes, la atención deberá concentrarse en la capacidad de FMTY para integrar el portafolio adquirido y traducir ese crecimiento en mayor flujo y valor por certificado.
El dividendo no cuenta toda la historia
Cuando analizamos FIBRAs, es fácil concentrarnos únicamente en cuánto dinero distribuye cada una.
Sin embargo, el monto pagado por certificado no es suficiente para conocer el rendimiento de una inversión.
También debemos considerar el precio al que estamos comprando.
Una FIBRA puede entregar una distribución elevada, pero si el precio de su certificado también ha aumentado considerablemente, el yield recibido por un nuevo inversionista puede ser menor.
Por eso debemos recordar una diferencia importante:
El dividendo nos dice cuánto efectivo recibimos por certificado.
El yield nos dice qué tan significativo es ese pago frente al precio que estamos pagando.
Las FIBRAs continúan siendo instrumentos orientados a la generación de flujo. Pero ese flujo debe analizarse considerando su historial, la frecuencia de los pagos, el precio de entrada y los eventos extraordinarios de cada periodo.
Contexto del segundo trimestre de 2026
Durante el trimestre observamos varios movimientos relevantes:
FIBRA Nova alcanzó una distribución de aproximadamente $0.62 por certificado.
FIBRA Uno mantuvo su consistencia con un pago cercano a $0.62.
FIBRA Macquarie regresó a un nivel de distribución más normal después del pago elevado del primer trimestre.
FIBRA Danhos continuó pagando $0.45 por certificado.
FIBRA Shop siguió mostrando una recuperación gradual.
FIBRA Monterrey presentó una distribución menor después del pago adelantado realizado en el trimestre anterior.
FIBRA Inn mantuvo su pago de $0.09.
FIBRA NEXT elevó su distribución hasta aproximadamente $1.42 por certificado.
FMTY concluyó exitosamente la adquisición de control de FIBRA Macquarie.
Este último punto representa uno de los acontecimientos más relevantes del sector durante los últimos años.
La oferta contempló un intercambio de 3.20 certificados de FMTY por cada certificado de FIBRA MQ, además de una alternativa limitada de pago en efectivo. Como resultado, FMTY adquirió 643.4 millones de certificados de FIBRA Macquarie.
El crecimiento del portafolio será importante, pero no será la única métrica que debamos vigilar.
Una adquisición puede provocar que una FIBRA tenga más propiedades, más ingresos y un mayor valor total. Sin embargo, si para financiar la operación se emiten nuevos certificados, los flujos también deberán repartirse entre una base mayor de CBFIs.
Por ello, el verdadero resultado de la transacción deberá evaluarse a través de indicadores como:
AFFO por certificado;
distribución por certificado;
valor patrimonial por certificado;
nivel de deuda;
costos de integración;
ocupación;
y crecimiento de rentas.
La pregunta no es únicamente si FMTY será más grande.
La pregunta es si la adquisición generará más valor para cada certificado.
Historial de dividendos trimestrales
El primer visual muestra las distribuciones trimestrales registradas desde 2023Q1.
Este tipo de gráfica permite identificar con mayor claridad:
crecimiento;
estabilidad;
pagos extraordinarios;
cambios en el calendario;
y reducciones temporales.
Más que observar quién pagó más durante un solo trimestre, el historial nos ayuda a entender cómo se ha comportado cada FIBRA a través del tiempo.
FIBRA Uno: consistencia por encima del promedio
FIBRA Uno distribuyó durante 2026Q2:
$0.62 por certificado
La cifra se encuentra por debajo de los $0.67 pagados durante el primer trimestre, pero continúa mostrando una trayectoria estable.
Desde 2024, sus distribuciones trimestrales se han mantenido generalmente dentro de un rango aproximado de $0.52 a $0.67.
Esto refuerza una de las principales características de FUNO: su consistencia en la generación de flujo.
La distribución del trimestre estuvo:
12% por encima de su promedio de los últimos tres años.
No fue el pago más alto de su historia reciente, pero sí uno que mantiene la estabilidad observada durante los últimos periodos.
FIBRA Nova: crecimiento sostenido
FIBRA Nova pagó:
$0.62 por certificado
Con este resultado, FNOVA ocupó la primera posición del ranking por una diferencia mínima frente a FIBRA Uno.
Su historial muestra distribuciones relativamente estables, que durante los últimos años se han mantenido principalmente entre $0.51 y $0.62 por certificado.
La distribución de 2026Q2 se ubicó:
22% por encima de su promedio de los últimos tres años.
Este crecimiento resulta interesante porque no proviene de un único pago extraordinario.
En los periodos recientes, FNOVA pasó de pagar $0.61 a $0.62 por certificado y logró mantener ese nivel.
Esto sugiere una mejora gradual en el flujo distribuido, aunque siempre será necesario revisar si este crecimiento continúa respaldado por el FFO, la ocupación y la expansión de su portafolio.
FIBRA Macquarie: una última fotografía antes de su integración
FIBRA Macquarie distribuyó:
$0.61 por certificado
La cifra es considerablemente menor a los $1.23 registrados durante 2026Q1.
Sin embargo, esta reducción no necesariamente significa un deterioro operativo.
El historial de FIBRA Macquarie muestra que sus distribuciones no han sido uniformes. Existen periodos con pagos mayores, otros cercanos a $0.50 o $0.61 y algunos trimestres sin una distribución registrada.
El pago de 2026Q2 se encuentra solamente:
2% por encima de su promedio de los últimos tres años.
Esto significa que los $0.61 representan mejor su comportamiento histórico reciente que el pago elevado del primer trimestre.
Pero, en esta ocasión, existe otro elemento que debemos considerar.
Durante el trimestre, FMTY adquirió el control de FIBRA Macquarie. Por ello, la distribución de $0.61 debe interpretarse como una fotografía de los flujos del vehículo durante el periodo de transición.
FIBRA MQ ya no debe analizarse como una alternativa completamente independiente de largo plazo.
A partir de ahora, la pregunta deja de ser:
¿Cuánto seguirá pagando FIBRA Macquarie?
Y pasa a ser:
¿Qué efecto tendrá la incorporación de su portafolio sobre el flujo y las distribuciones de FIBRA Monterrey?
El precio promedio de FIBRAMQ12 durante el trimestre fue de aproximadamente:
$43.31 por certificado
Este precio ya no estaba determinado únicamente por el desempeño operativo de sus propiedades. También incorporaba las condiciones de la oferta y las expectativas relacionadas con la adquisición.
Por ello, su yield trimestral de 1.41% debe interpretarse dentro de este contexto extraordinario.
FIBRA Danhos: estabilidad, pero sin crecimiento en la distribución
FIBRA Danhos mantuvo su distribución de:
$0.45 por certificado
La FIBRA ha pagado esta misma cantidad durante varios trimestres consecutivos.
Esto proporciona previsibilidad al inversionista, pero también plantea una pregunta:
¿Durante cuánto tiempo puede mantenerse estable una distribución antes de que la inflación reduzca su valor real?
El pago de 2026Q2 estuvo:
5% por debajo del promedio de los últimos tres años.
La diferencia se explica porque durante los primeros trimestres de 2023 Danhos llegó a distribuir entre $0.60 y $0.62 por certificado. Desde 2023Q4, el pago se ha mantenido en $0.45.
Esto no necesariamente es una señal negativa.
La administración puede estar reteniendo una mayor proporción del flujo para financiar desarrollos, reinvertir en el portafolio o conservar una estructura financiera prudente.
Sin embargo, para un inversionista enfocado principalmente en ingresos, la falta de crecimiento en la distribución es un punto que vale la pena seguir.
FIBRA Shop: el mayor crecimiento frente a su promedio histórico
FIBRA Shop distribuyó:
$0.20 por certificado
El monto todavía es menor al de FIBRAs como FNOVA, FUNO o Danhos. Sin embargo, su historial muestra una tendencia de crecimiento clara.
FSHOP pasó de distribuir aproximadamente $0.07 por certificado en 2023Q3 a registrar pagos sucesivos cercanos a:
$0.11;
$0.13
$0.12
$0.14
$0.15
$0.16
$0.17
$0.18
y finalmente $0.20 en 2026Q2.
La distribución actual se encuentra:
69% por encima de su promedio de los últimos tres años.
Es la mayor diferencia positiva dentro del ranking.
Además, con un precio promedio trimestral cercano a $12.00, generó un yield de 1.64%.
FIBRA Shop todavía no entrega el mismo flujo absoluto que las FIBRAs más grandes, pero su tendencia de crecimiento ha sido una de las más claras dentro del periodo analizado.
FIBRA Monterrey: un trimestre de transición
FIBRA Monterrey distribuyó:
$0.13 por certificado
La cifra es significativamente menor a los $0.37 registrados durante 2026Q1.
Sin embargo, la comparación directa sería incorrecta.
El primer trimestre incluyó un pago adelantado correspondiente al periodo siguiente. Esto provocó que:
la distribución de 2026Q1 fuera artificialmente más alta;
y la de 2026Q2 resultara menor.
La distribución del trimestre se encuentra:
42% por debajo de su promedio de los últimos tres años.
Pero una parte importante de esta diferencia está relacionada con el calendario de pagos, no necesariamente con una reducción equivalente en la generación operativa.
Además, el principal acontecimiento para FMTY durante el trimestre no fue su distribución.
Fue la adquisición del control de FIBRA Macquarie.
Esta operación transforma considerablemente el tamaño y la composición del portafolio de FMTY. También incrementa el número de certificados en circulación debido al intercambio utilizado para pagar una parte de la adquisición.
Por ello, durante los próximos trimestres será especialmente importante revisar:
cuánto crecen los ingresos consolidados
cuánto crece el AFFO
cuántos nuevos certificados se emitieron
y cuál es el resultado final por CBFI.
El crecimiento total del negocio puede ser positivo, pero el verdadero beneficio para el inversionista dependerá de que el flujo por certificado también aumente.
FIBRA Inn: un pago pequeño, pero creciente
FIBRA Inn mantuvo una distribución de:
$0.09 por certificado
La cifra permanece estable desde finales de 2024.
Aunque el monto absoluto es reducido, representa una mejora importante frente a los pagos de entre $0.03 y $0.04 observados durante 2023 y principios de 2024.
La distribución actual se encuentra:
43% por encima de su promedio de los últimos tres años.
Además, debido a que el precio promedio del certificado fue de aproximadamente $4.98, su yield trimestral alcanzó 1.81%.
Esto coloca a FINN por encima de FIBRA Macquarie, FIBRA Shop, Danhos y FMTY cuando el ranking se ordena por rendimiento relativo y no por cantidad distribuida.
FIBRA NEXT: el pago más alto fuera del ranking principal
El heatmap incorpora también a FIBRA NEXT.
Sus distribuciones registradas muestran la siguiente trayectoria:
2025Q4: $0.95
2026Q1: $1.31
2026Q2: $1.42.
Esto convertiría a NEXT25 en la FIBRA con la distribución absoluta más alta del trimestre dentro del universo mostrado.
Sin embargo, NEXT no aparece en el ranking principal porque todavía no cuenta con tres años completos de información para calcular una comparación histórica equivalente.
Esta diferencia metodológica es importante.
Podemos analizar su distribución, su yield y sus resultados operativos, pero todavía no contamos con suficiente historial para saber cómo responderá a diferentes ciclos económicos y operativos.
Una distribución alta en los primeros trimestres es positiva, pero la verdadera prueba será su capacidad para mantenerla de manera sostenible.
Ranking de FIBRAs por dividendos – 2026Q2
1. FIBRA Nova
Dividendo: $0.62
Precio promedio: $28.15
Yield trimestral: 2.21%
Comparación histórica: +22%
FIBRA Nova se colocó en la primera posición por una diferencia mínima y mantuvo una trayectoria de crecimiento gradual.
2. FIBRA Uno
Dividendo: $0.62
Precio promedio: $29.86
Yield trimestral: 2.08%
Comparación histórica: +12%
FUNO continúa destacando por la consistencia de sus distribuciones y por mantener pagos superiores a su promedio reciente.
3. FIBRA Macquarie
Dividendo: $0.61
Precio promedio: $43.31
Yield trimestral: 1.41%
Comparación histórica: +2%
El pago regresó a un nivel más cercano a su comportamiento normal. Sin embargo, debe interpretarse como parte del periodo de transición después de que FMTY adquiriera el control del vehículo.
4. FIBRA Danhos
Dividendo: $0.45
Precio promedio: $27.82
Yield trimestral: 1.62%
Comparación histórica: -5%
Mantiene estabilidad en su distribución, aunque sin crecimiento desde finales de 2023.
5. FIBRA Shop
Dividendo: $0.20
Precio promedio: $12.00
Yield trimestral: 1.64%
Comparación histórica: +69%
Su monto absoluto todavía es bajo, pero presenta la mayor mejora frente a su promedio histórico.
6. FIBRA Monterrey
Dividendo: $0.13
Precio promedio: $14.78
Yield trimestral: 0.86%
Comparación histórica: -42%
El resultado se encuentra afectado por el pago adelantado realizado durante el trimestre anterior. El principal tema para FMTY será ahora la integración de FIBRA Macquarie.
7. FIBRA Inn
Dividendo: $0.09
Precio promedio: $4.98
Yield trimestral: 1.81%
Comparación histórica: +43%
Aunque presenta la distribución absoluta más baja, su bajo precio permite que el yield supere al de varias FIBRAs con pagos mayores.
Ranking por yield trimestral
Al ordenar las FIBRAs por rendimiento sobre el precio promedio del trimestre, el resultado cambia:
FIBRA Nova — 2.21%
FIBRA Uno — 2.08%
FIBRA Inn — 1.81%
FIBRA Shop — 1.64%
FIBRA Danhos — 1.62%
FIBRA Macquarie — 1.41%
FIBRA Monterrey — 0.86%
Esto demuestra nuevamente que:
La FIBRA que paga más pesos no siempre ofrece el mayor rendimiento.
FIBRA Macquarie distribuyó casi siete veces más efectivo por certificado que FIBRA Inn. Sin embargo, debido a la diferencia entre sus precios promedio, FINN generó un yield trimestral superior.
¿Qué cambió frente al primer trimestre?
Durante 2026Q1 observamos varios pagos afectados por eventos particulares:
FIBRA Macquarie distribuyó $1.23
FIBRA Monterrey adelantó una parte de su distribución
FUNO pagó $0.67
FNOVA se mantuvo en $0.61.
En el segundo trimestre observamos una normalización:
FIBRA Macquarie regresó a $0.61
FMTY mostró el efecto contrario del pago adelantado
FNOVA aumentó ligeramente hasta $0.62
FUNO disminuyó moderadamente hasta $0.62
FSHOP continuó creciendo hasta $0.20.
Pero el cambio más importante fue estructural.
Durante el primer trimestre, FIBRA Macquarie todavía podía analizarse como un vehículo independiente y FMTY únicamente como uno de los posibles compradores.
Al cierre de 2026Q2:
FMTY ya controla FIBRA Macquarie
el pago de FIBRA MQ representa el cierre de una etapa
los resultados futuros deberán analizarse dentro del proceso de integración
el historial anterior de ambas FIBRAs dejará de ser completamente comparable
y el crecimiento por certificado será más importante que el crecimiento absoluto del portafolio.
Qué debemos analizar además del dividendo
Un ranking de distribuciones es un buen punto de partida, pero no sustituye un análisis completo.
Antes de tomar una decisión también debemos revisar:
comportamiento histórico de las distribuciones
precio actual del certificado
yield frente al precio de entrada
AFFO y FFO por certificado
porcentaje del flujo que se distribuye
nivel y costo de la deuda
vencimientos
ocupación del portafolio
crecimiento de rentas
adquisiciones y desinversiones
emisión de nuevos certificados
proyectos en desarrollo
concentración de inquilinos
moneda de los contratos
y tipo de distribución fiscal.
También es importante distinguir entre distribuciones provenientes del resultado fiscal y aquellas clasificadas como reembolso de capital.
Ambas representan efectivo recibido por el inversionista, pero pueden tener efectos fiscales diferentes y modificar el costo fiscal de los certificados.
Conclusión
El segundo trimestre de 2026 presentó un mercado de FIBRAs más equilibrado que el observado al inicio del año.
FIBRA Nova y FIBRA Uno encabezaron el ranking de distribuciones entre los vehículos comparados. FIBRA Shop mostró la mayor mejora frente a su promedio histórico y FIBRA Inn continuó ofreciendo un yield competitivo a pesar de su bajo pago absoluto.
FIBRA Macquarie regresó a una distribución más cercana a su comportamiento histórico. FIBRA Danhos mantuvo la estabilidad y FIBRA Monterrey reflejó el efecto del pago adelantado realizado durante el trimestre anterior.
Sin embargo, el principal acontecimiento fue la adquisición del control de FIBRA Macquarie por parte de FIBRA Monterrey.
Los $0.61 distribuidos por FIBRA MQ deben interpretarse como parte de su historial, no como una referencia directa de su comportamiento independiente hacia adelante.
A partir de ahora, el análisis deberá concentrarse en la capacidad de FMTY para integrar el portafolio, capturar eficiencias y convertir el incremento de escala en mayor valor por certificado.
La operación no deberá evaluarse únicamente por el tamaño del nuevo portafolio.
Deberá evaluarse por su efecto sobre:
AFFO por CBFI;
distribución por CBFI;
valor patrimonial por CBFI;
endeudamiento;
ocupación;
y crecimiento sostenible del flujo.
Porque una adquisición crea valor para el inversionista solamente cuando el crecimiento del negocio también se refleja en cada certificado.
Y esa misma lógica aplica para todo el ranking.
La clave no es comprar únicamente la FIBRA que más paga.
La clave es entender:
si el pago es recurrente o extraordinario
cuánto estamos pagando por ese flujo
cómo ha cambiado históricamente
qué tan sostenible es
y qué estrategia existe detrás de los resultados.
Porque, al final, las FIBRAs no deberían analizarse como instrumentos de especulación.
Son instrumentos de flujo.
Este contenido tiene fines informativos y educativos únicamente. No constituye una recomendación de inversión. Cada inversionista debe realizar su propio análisis y considerar su perfil de riesgo antes de tomar decisiones financieras.
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