FibraShop (FSHOP): análisis de una FIBRA especializada en centros comerciales
Dentro del mercado de FIBRAs en México, FibraShop es una de las más particulares debido a su especialización.
Como su nombre lo sugiere, se trata de una FIBRA enfocada principalmente en centros comerciales, aunque algunos de sus desarrollos también incluyen:
espacios residenciales
oficinas
desarrollos de uso mixto
Este enfoque la convierte en una FIBRA distinta frente a otras del mercado que se concentran en naves industriales, hoteles o edificios corporativos.
Cómo genera ingresos FibraShop
El principal modelo de negocio de FibraShop es relativamente sencillo: obtener ingresos a partir de la renta de locales comerciales dentro de sus centros comerciales.
Entre los inquilinos pueden encontrarse:
tiendas de ropa
restaurantes
cines
servicios
supermercados
Sin embargo, hay una fuente de ingresos que muchos inversionistas pasan por alto.
El ingreso por estacionamientos en centros comerciales
Además de las rentas de los locales, los centros comerciales también generan ingresos a través de los estacionamientos.
Esto es importante porque:
el ingreso es constante y diario
no depende de un solo contrato de renta
está directamente ligado a la afluencia del centro comercial
A diferencia de las rentas de locales —que se pagan periódicamente—, el estacionamiento genera flujo de manera continua conforme las personas visitan el centro comercial.
En términos simples: a mayor afluencia de visitantes, mayor ingreso potencial por estacionamiento.
El impacto de la pandemia en FibraShop
Una de las realidades que no se pueden ignorar es que FibraShop fue una de las FIBRAs más impactadas durante la pandemia.
Esto ocurrió porque:
muchos centros comerciales tuvieron que cerrar temporalmente
algunos negocios quebraron
otros migraron hacia el comercio digital
Como resultado, los ingresos y la ocupación de algunos centros comerciales se vieron afectados.
Sin embargo, en los últimos años se ha observado una recuperación gradual en la afluencia a centros comerciales, algo que también podemos notar en el día a día.
Dividendos de FibraShop: evolución en los últimos años
Uno de los aspectos más interesantes de FibraShop es la evolución de sus dividendos.
Si observamos el rendimiento del dividendo respecto al precio de la FIBRA, podemos notar una tendencia creciente:
hace algunos años el rendimiento era del 3%
posteriormente se movió alrededor del 5.6% en promedio durante los últimos tres años
recientemente ha llegado a superar el 7% anual
En el último periodo, el rendimiento aproximado ha sido cercano al 7.3%, lo cual coloca a FibraShop dentro del rango de rendimiento que muchas FIBRAs ofrecen actualmente.
Evolución del precio de la FIBRA
Junto con el crecimiento de los dividendos, también se ha observado un incremento gradual en el precio de los certificados.
Los rangos de precio han ido aumentando con el tiempo, reflejando en cierta medida:
la recuperación del sector comercial
la estabilización del negocio después de la pandemia
el crecimiento en los dividendos distribuidos
Riesgos de invertir en FibraShop
A pesar de sus puntos positivos, también hay factores de riesgo que vale la pena considerar.
A diferencia de otras FIBRAs que tienen pocos inquilinos con contratos muy grandes, en el caso de FibraShop sucede lo contrario.
Sus centros comerciales suelen tener:
muchos inquilinos pequeños
contratos más cortos
mayor rotación de locales
Esto implica que los ingresos pueden tener mayor exposición a cambios en la ocupación o en la actividad económica.
¿Está FibraShop llegando a un punto de estabilidad?
Si observamos la tendencia de dividendos, es posible que el crecimiento comience a estabilizarse.
Actualmente la FIBRA ya se encuentra cerca del rango de 7% anual de rendimiento, que es aproximadamente el nivel donde se mueven muchas FIBRAs maduras en México.
Esto no significa que no pueda seguir creciendo, pero sí sugiere que los incrementos futuros podrían ser más moderados.
El ciclo de los centros comerciales
También es importante recordar que las FIBRAs están sujetas a ciclos económicos.
En el caso de FibraShop, su desempeño depende en gran medida de:
el consumo
la afluencia en centros comerciales
la estabilidad de los negocios que rentan locales
Actualmente parece existir una tendencia de recuperación en el sector comercial, lo cual podría favorecer a este tipo de FIBRAs.
Una ventaja interesante para los inversionistas
Una característica curiosa de invertir en centros comerciales es que las propiedades son fácilmente identificables y visitables.
En otras palabras, muchas veces puedes:
visitar los centros comerciales
observar la actividad de los locales
ver directamente el flujo de personas
Esto genera una conexión más tangible con la inversión, algo que no siempre ocurre con otros tipos de activos como naves industriales o edificios corporativos.
Conclusión: ¿vale la pena analizar FibraShop?
Actualmente FibraShop cotiza aproximadamente en el rango cercano a $10 pesos por CBFI, lo cual la convierte en una de las FIBRAs más accesibles del mercado mexicano.
Esto permite:
diversificar portafolios
obtener exposición al sector comercial
participar en el posible crecimiento del consumo
Aunque tiene riesgos asociados a la naturaleza de los centros comerciales, también es una FIBRA que podría ofrecer rendimientos interesantes si el sector sigue recuperándose.
Como siempre, es importante recordar que cada inversionista debe analizar si este tipo de activo encaja dentro de su estrategia y su portafolio.